Investire
Nuda proprietà: come funziona, vantaggi e cosa sapere
Con la nuda proprietà si compra un immobile pagando meno del suo valore pieno, perché un'altra persona, l'usufruttuario (di solito il venditore), conserva il diritto di abitarlo o di affittarlo, per tutta la vita o per un periodo stabilito. Quando l'usufrutto finisce, l'acquirente diventa pieno proprietario senza ulteriori costi.
Come funziona
La piena proprietà di un immobile si può dividere in due diritti: la nuda proprietà (la titolarità del bene) e l'usufrutto (il diritto di usarlo e di trarne i frutti, per esempio un affitto). Chi vende in nuda proprietà incassa subito una somma e continua a vivere in casa; chi compra investe oggi su un bene di cui avrà il pieno godimento in futuro.
L'usufrutto può essere vitalizio (dura per tutta la vita dell'usufruttuario: è la formula più diffusa) oppure a termine, per un numero di anni stabilito.
Quanto vale la nuda proprietà
Il valore dipende soprattutto dall'età dell'usufruttuario (o dalla durata dell'usufrutto): più l'usufrutto è lungo, più la nuda proprietà costa meno rispetto al valore pieno. Ai fini fiscali il valore dell'usufrutto si calcola con coefficienti ministeriali legati all'età e al tasso di interesse legale, aggiornati periodicamente. Il prezzo di mercato, però, si tratta come in ogni compravendita: contano zona, stato dell'immobile e domanda.
Chi paga che cosa
| Voce | Usufruttuario | Nudo proprietario |
|---|---|---|
| IMU | Sì | No |
| Manutenzione ordinaria | Sì | No |
| Manutenzione straordinaria | No | Sì |
| Spese condominiali ordinarie | Sì | No |
Accordi diversi tra le parti sono possibili, ma vanno scritti con chiarezza nell'atto.
I vantaggi
Per chi vende
- Ottiene liquidità senza lasciare la propria casa.
- Non sostiene più le spese straordinarie.
- Può pianificare in anticipo il proprio patrimonio.
Per chi compra
- Acquista a un prezzo inferiore al valore pieno.
- Non paga l'IMU e le spese ordinarie finché dura l'usufrutto.
- Investe su un bene che tende a rivalutarsi nel tempo.
A cosa fare attenzione
- Tempi incerti: con l'usufrutto vitalizio non si sa quando si entrerà in possesso dell'immobile. È un investimento per chi ha un orizzonte lungo.
- Stato dell'immobile: le spese straordinarie sono del nudo proprietario; meglio conoscerle prima.
- Finanziamento: il mutuo è più complesso da ottenere.
- Documenti: come in ogni acquisto vanno verificate provenienza, conformità catastale e urbanistica.
Un esempio concreto
A Torino, in Corso Sebastopoli, seguiamo un appartamento di circa 150 m² in nuda proprietà, ristrutturato, in uno stabile signorile con ascensore. Se vuoi capire se la formula fa per te, possiamo prepararti una simulazione su misura.